房屋买卖合同纠纷 （2014）沈中民二终字第660号

根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。依照该条规定，行为人代理行为有效的条件是行为相对人为善意，而判断相对人是否善意的标准是相对人是否知道或者应当知道行为人有无代理权。根据原告与被告吴文鹏的陈述，二人系夫妻关系，本案房屋买卖合同纠纷的标的物房屋在被被告吴文鹏出卖给被告牟英前，系由原告王丽华购买自案外人徐晓霞，并由开发商将购房发票上记载的买受人即案外人徐晓霞改为原告王丽华，故该时原告王丽华与被告吴文鹏作为夫妻，为标的物房屋的共同买受人，在标的物房屋未办理房屋所有权证的情况下，二人基于该购买行为，持有开发公司认可的购房发票，享有要求该房屋出卖方即开发公司配合办理房屋所有权证的权利。2000年10月10日，被告吴文鹏作为卖方代表人，将标的物房屋出卖给被告牟英，根据该时房屋并未办理房屋所有权证的情况，其房屋出卖行为实质应为概括转让原告王丽华与被告吴文鹏作为买受人，与开发公司的合同权利义务。又由于《房屋买卖协议书》明确约定“卖方负责更名，买方负责纳税办证”，故据此可以认定

根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。依照该条规定，行为人代理行为有效的条件是行为相对人为善意，而判断相对人是否善意的标准是相对人是否知道或者应当知道行为人有无代理权。根据原告与被告吴文鹏的陈述，二人系夫妻关系，本案房屋买卖合同纠纷的标的物房屋在被被告吴文鹏出卖给被告牟英前，系由原告王丽华购买自案外人徐晓霞，并由开发商将购房发票上记载的买受人即案外人徐晓霞改为原告王丽华，故该时原告王丽华与被告吴文鹏作为夫妻，为标的物房屋的共同买受人，在标的物房屋未办理房屋所有权证的情况

辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沈中民二终字第660号上诉人（原审原告）：王丽华，女，1966年9月21日出生，汉族，辽宁省群众文化艺术馆干部，住址沈阳市皇姑区。委托代理人：高安群，北京市方禾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：牟英，女，1958年8月22日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告）：吴文鹏，男，1957年7月24日出生，蒙古族，沈阳民族艺术……