房屋租赁合同纠纷 （2013）浙甬民二终字第370号

无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权的，该合同无效。本案被告将位于宁波市开明街223号房屋出租给原告，其权源来自被告与包安娜之间签订的租赁合同，但包安娜并非涉案房屋的所有权人，故被告该转租行为的效力处于不确定的状态。在该租赁房屋实际所有权人知道该转租事实后，并未对被告的转租行为予以追认，而是通过和原告重新签订租赁合同的方式对被告的转租行为予以否认，因此，在被告嗣后未取得对租赁房屋的处分权、转租行为也未得到实际所有权人追认的情况下，被告的转租行为未能取得合法的权源，该转租行为无效，故对原告主张确认原、被告于2010年12月19日签订的《房屋租赁合同》无效的请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。合同被宣告无效后，返还财产的法律后果体现在两个方面：一是承租人依据房屋租赁合同取得的对房屋的占有缺乏合法依据，其应将房屋转移占有给出租人；另外一方面，承租人在占有使用出租人房屋期间，事实上获得了财产性利益，这种财产性利益应当属于返还财产的范

无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权的，该合同无效。本案被告将位于宁波市开明街223号房屋出租给原告，其权源来自被告与包安娜之间签订的租赁合同，但包安娜并非涉案房屋的所有权人，故被告该转租行为的效力处于不确定的状态。在该租赁房屋实际所有权人知道该转租事实后，并未对被告的转租行为予以追认，而是通过和原告重新签订租赁合同的方式对被告的转租行为予以否认，因此，在被告嗣后未取得对租赁房屋的处分权、转租行为也未得到实际所有权人追认的情况下，被告的转租行为未能取得合法的权源，该转租行为无效，故对原告主张确认原、被告于2010年12月19日签订的《房屋租赁合同》无效

浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙甬民二终字第370号上诉人（原审被告）：吴士森。委托代理人：王明红。被上诉人（原审原告）：东莞市都市丽人实业有限公司。法定代表人：郑耀南。委托代理人：黄建强。委托代理人：吴云。上诉人吴士森因与被上诉人东莞市都市丽人实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院于2013年1月30日作出的（2012）甬海民初字第1179号民事判决，……