房屋买卖合同纠纷 （2016）苏05民终6515号

刘进、盛齐公司之间签订的存量房买卖合同、补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。刘进、盛齐公司应当按照合同约定履行义务。在合同履行过程中，因盛齐公司欠付他人债务，涉案房屋于2014年11月19日被法院查封，根据法律规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务；若存在限制权利，盛齐公司应当及时予以涤除。盛齐公司在2014年11月20日之后已得知涉案房屋被查封，盛齐公司没有及时履行查封债务、涤除涉案房屋上设定的限制权利，在双方协商延长期限后仍未涤除，属于阻却房屋买卖合同交易正常进行的行为，构成根本违约，应承担相应违约责任。因刘进主张起诉之日为合同解除之日，刘进、盛齐公司双方均确认合同解除，故涉案合同及补充协议于盛齐公司收到诉状之日即2015年3月12日解除，法院不再另行判决解除合同。因刘进已确认中介将盛齐公司收取的10万元定金返还刘进，故法院无需再行就该10万元作出判决。关于违约金，基于涉案房屋市场行情的涨幅状况，刘进依据合同约定主张违约金30万元并不过高，故对刘进该项主张，一审法院予以支持。关于盛齐公司辩称刘进未付房屋价款构成违约的意见，因刘

刘进、盛齐公司之间签订的存量房买卖合同、补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。刘进、盛齐公司应当按照合同约定履行义务。在合同履行过程中，因盛齐公司欠付他人债务，涉案房屋于2014年11月19日被法院查封，根据法律规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务；若存在限制权利，盛齐公司应当及时予以涤除。盛齐公司在2014年11月20日之后已得知涉案房屋被查封，盛齐公司没有及时履行查封债务、涤除涉案房屋上设定的限制权利，在双方协商延长期限后仍未涤除，属于阻却房屋买卖合同交易正常进行的行为，构成根本违约，应承担相应违约责任。因刘进主张起诉之日为合同解除之

江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终6515号上诉人（原审被告）：苏州盛齐资产管理有限公司，住苏州工业园区跨塘分区镇南路8号。法定代表人:姚长琪，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑见涛，江苏众勋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘进。委托诉讼代理人：张建，上海方本律师事务所律师。委托诉讼代理人：张家玉，上海方本律师事务所实习律师。上诉人苏州盛齐资产管理有限公司（以下简……