物业服务合同纠纷 （2016）京03民终623号

出售房改房屋是国家特定历史时期的产物，区别于普通商品房的出售，政府部门结合当时特点制定的有关规定和政策应当执行，由此涉及的房改房出售后物业费的交纳问题，亦与普通商品房的物业费交纳相区别，应当执行政府部门的特别规定。根据京建物（2006）30号文件规定，京发改（2005）2662号《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（以下简称《办法》）实施前，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人，仍应按照《办法》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。涉案13套房屋系机床总公司于《办法》实施前按房改政策出售的公有住宅，所以机床总公司仍是涉案13套房屋的物业费缴纳责任主体。双方虽在2003年后未签订书面物业服务合同，但根据已经生效的法律文书可以确认京机兴物业公司与机床总公司之间存在事实物业服务关系，机床总公司对于2013年度之前的物业费已经给付，现京机兴物业公司实际为机床总公司出售的涉案房改房提供了2013年及2014年的物业服务，故其有权向机床总公司主张相应年度的物业费，机床总

出售房改房屋是国家特定历史时期的产物，区别于普通商品房的出售，政府部门结合当时特点制定的有关规定和政策应当执行，由此涉及的房改房出售后物业费的交纳问题，亦与普通商品房的物业费交纳相区别，应当执行政府部门的特别规定。根据京建物（2006）30号文件规定，京发改（2005）2662号《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（以下简称《办法》）实施前，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人，仍应按照《办法》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。涉案13套房屋系机床总公司于《办法

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终623号上诉人（原审被告，反诉原告）中国机床总公司，主要办事机构所在地北京市丰台区南四环西路128号诺德中心4号楼16层。法定代表人郝明，总经理。委托代理人易肖玲子，女，1991年5月8日出生。委托代理人刘艾，女，1988年11月12日出生。被上诉人（原审原告，反诉被告）北京京机兴物业管理有限责任公司，主要办事机构所在地北京市西城区德胜……