房屋买卖合同纠纷 （2017）京02民终9371号

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。刘小星、链家公司均自认刘小星在签订房屋买卖合同时没有获得产权人的授权且事后未获得产权人追认，该自认系对其不利的事实且与张建所述一致，故刘小星的行为系无权代理，该行为导致买卖合同无效，应当赔偿张建相应的信赖利益的损失，且该损失以不超过合同履行利益为限。关于合同履行利益损失结果，法院认为应当根据张建收到刘小星、链家公司退回的居间服务费、定金的时间（2014年4月11日）作为节点计算房屋差价损失为宜，双方所主张的计算时点均有失偏颇，考虑到张建仅支付5万元定金、且张建在签订合同时亦未尽到相应的审查义务，法院根据鉴定结论的内容以及双方的责任比例，秉持公平原则、诚信原则确定张建的损失数额。关于鉴定费的负担

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。刘小星、链家公司均自认刘小星在签订房屋买卖合同时没有获得产权人的授权且事后未获得产权人追认，该自认系对其不利的事实且与张建所述一致，故刘小星的行为系无权代理，该行为导致买卖合同无效，应当赔偿张建相应的

北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终9371号上诉人（原审原告）：张建，男，1979年11月10日出生。委托诉讼代理人：靳双权，北京市东卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽春（张建之妻），1978年4月8日出生。上诉人（原审被告）：刘小星，男，1943年9月5日出生。委托诉讼代理人：马法宪，北京市百瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京链家房地产经有限公司，住所地……