房屋租赁合同纠纷 （2014）沪一中民二（民）终字第3425号

上诉人顺安公司与上诉人李兴财于2006年2月23日签订的《租房协议》系双方真实意思表示，但根据现有证据，本案租赁标的房屋建设并未经合法登记，亦未经合法批建程序，双方间业已形成的房屋租赁合同关系依法应属无效。本案标的房屋虽不属城镇房屋，但属乡村规划区内建筑，依法应参照城镇房屋租赁法律规定（司法解释）执行，李兴财所谓租约有效的上诉理由缺乏基本法律依据，本院不能采信。关于装修损失补偿，顺安公司一、二审期间均有主张，但必须指出，顺安公司始终未能有效证明其进行了相关装修或支付了相应价款，所谓凭借李兴财系从事养猪等“推断”不能满足法民事证据优势概然性证明标准的要求。值得注意的是，双方租约明确约定动迁情况下使用期终止，尽管租约无效，但双方对租赁期限终止等相关风险属明知，在该等条件下，双方未就相关损失负担进行约定，应该认为，在此情况下确定装修损失属双方业已存在的信赖利益损失的法律依据是不充分的，故该部损失因为欠缺事实及法律依据，本院难予支持。关于“一次性调节费”，必须指出，该费用系动迁单位与出租人李兴财间补偿约定项目，后者系依据其与胜利村委会间租约获得补偿债权。而本案债权的请求权基础限于两上诉人间无效

上诉人顺安公司与上诉人李兴财于2006年2月23日签订的《租房协议》系双方真实意思表示，但根据现有证据，本案租赁标的房屋建设并未经合法登记，亦未经合法批建程序，双方间业已形成的房屋租赁合同关系依法应属无效。本案标的房屋虽不属城镇房屋，但属乡村规划区内建筑，依法应参照城镇房屋租赁法律规定（司法解释）执行，李兴财所谓租约有效的上诉理由缺乏基本法律依据，本院不能采信。关于装修损失补偿，顺安公司一、二审期间均有主张，但必须指出，顺安公司始终未能有效证明其进行了相关装修或支付了相应价款，所谓凭借李兴财系从事养猪等“推断”不能满足法民事证据优势概然性证明标准的要求。值得注意的是，双方租约明确约定动迁情况下

上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第3425号上诉人（原审原告、反诉被告）上海顺安家具制造有限公司。委托代理人火卫明，上海市万方律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）李兴财。委托代理人索建国，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）闵行区浦江镇胜利村民委员会。原审第三人上海闵二房屋拆迁有限公司。上诉人上海顺安家具制造有限公司（以下简称顺安公司……