破产债权确认纠纷 （2019）鄂96民终602号

海佳公司与中亿公司虽签订了《商品房买卖合同》，但由于双方系借款在先而后签订《商品房买卖合同》，双方的真实意思应为以期房抵偿借款，海佳公司不属于“刚需”的消费者购房户。海佳公司要求将其申报的债权确认为购房户债权，并要求中亿公司继续履行《商品房买卖合同》的诉讼请求，其实质是要求履行其与中亿公司之间的以房抵债协议，在破产财产分配时，对该31套房屋享有别除权或法定优先权。以房抵债协议是否产生房屋所有权转移的法律后果，取决于以房抵债协议是否已经实际履行，在未交付抵债房屋并未办理物权转移手续的情况下，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，因本案中亿公司未向海佳公司交付房屋，也未办理抵债房屋的物权转移手续，双方虽然对31套房屋办理了网签备案，但备案只是房地产行政管理机关的行政管理手段，不产生设立物权的效力，本案以房抵债协议在中亿公司进入企业破产前提下已不可能实现，且海佳公司对抵债房屋直接提出享有所有权的主张违反了《中华人民共和国物权法》关于禁止流质的强制性规定。本案庭审过程中，经该院释明，海佳公司仍坚持应认定为购房户债权，因双方签订的多套购房合同非消费者“刚需”，在中亿公司已经破产立案，原楼盘没有

海佳公司与中亿公司虽签订了《商品房买卖合同》，但由于双方系借款在先而后签订《商品房买卖合同》，双方的真实意思应为以期房抵偿借款，海佳公司不属于“刚需”的消费者购房户。海佳公司要求将其申报的债权确认为购房户债权，并要求中亿公司继续履行《商品房买卖合同》的诉讼请求，其实质是要求履行其与中亿公司之间的以房抵债协议，在破产财产分配时，对该31套房屋享有别除权或法定优先权。以房抵债协议是否产生房屋所有权转移的法律后果，取决于以房抵债协议是否已经实际履行，在未交付抵债房屋并未办理物权转移手续的情况下，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，因本案中亿公司未向海佳公司交付房屋，也未办理抵债房屋的物权转移手续

湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂96民终602号上诉人（原审原告）：武汉海佳物业管理有限公司，住所地：武汉市洪山区珞南街珞瑜路****。法定代表人：郭朝晖，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：程明，湖北天领艾匹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北中亿房地产开发有限公司，住所地：仙，住所地：仙桃市干河办事处仙下河北路>诉讼代表人：湖北中亿房地产开发有限公司管理人。委托……