房屋买卖合同纠纷 （2016）粤03民终10774号

本案所涉交易房产登记在毛某名下，但毛某在李志超、张耀兰签订合同时已去世，涉案房产为毛某的遗产。根据法律规定，继承开始后，遗产未分割的，即为继承人共同共有。故在李志超、张耀兰签订合同时，涉案房产仍属于毛某各继承人共有，张耀兰无权单独处分涉案房产，张耀兰擅自与李志超签订合同，出售涉案房屋，系无权处分的行为。但根据物权法关于物权变动原因与结果区分原则之规定精神，张耀兰在缔约时对涉案房产没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于张耀兰嗣后能否取得所有权或者处分权，物权变动处于效力待定状态。李志超、张耀兰均系出于房屋买卖之目的订立涉案合同，亦认可对方为合同的相对人，李志超与张耀兰签订的《房地产买卖合同》（编号：8XXXX6）系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。关于合同未能继续履行的原因。李志超及第三人均主张系因被告未配合办理首期款资金监管及赎楼、房产注销抵押登记及递件过户手续，导致合同无法继续履行；被告对此不予认可，并表示从未收到办理资金监管手续的通知。对该争议焦点，原审法院分析如下：首先，李志

本案所涉交易房产登记在毛某名下，但毛某在李志超、张耀兰签订合同时已去世，涉案房产为毛某的遗产。根据法律规定，继承开始后，遗产未分割的，即为继承人共同共有。故在李志超、张耀兰签订合同时，涉案房产仍属于毛某各继承人共有，张耀兰无权单独处分涉案房产，张耀兰擅自与李志超签订合同，出售涉案房屋，系无权处分的行为。但根据物权法关于物权变动原因与结果区分原则之规定精神，张耀兰在缔约时对涉案房产没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于张耀兰嗣后能否取得所有权或者处分权，物权变动处于效力待定状态。李志超、张耀兰均系出于房屋买卖之目的订立涉案合同，亦认

广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终10774号上诉人（原审被告）：张耀兰。委托诉讼代理人：苏华，广东深兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：王成冈，广东国晖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李志超。委托诉讼代理人：向燕霞，广东登丰律师事务所律师。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。法定代表人：吴军强，执行董事。上诉人张耀兰因与被上诉人李志超及原审第三人深圳市……