民事其他 （2016）最高法民申2736号

同方公司已经向刘乃生出具《入住通知单》表示交付房屋，并将房屋钥匙交由第三方物业公司管理，物业公司系为业主服务的第三方管理人，其管理钥匙的行为应认定为受业主委托进行管理，被申请人刘乃生作为业主可以随时取回房屋钥匙，因此刘乃生已经对房屋进行了实际控制和管理，而房屋的实际占有，应以实际控制为标准，至于购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。至于富申公司提出的涉案房产并非刘乃生的唯一居住用房，属于闲置房等主张，并不影响刘乃生作为购房人实际控制房产的事实，本院不予支持。综上，二审法院认定事实清楚，本院予以维持。关于富申公司提出的法律适用问题，《执行异议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出

同方公司已经向刘乃生出具《入住通知单》表示交付房屋，并将房屋钥匙交由第三方物业公司管理，物业公司系为业主服务的第三方管理人，其管理钥匙的行为应认定为受业主委托进行管理，被申请人刘乃生作为业主可以随时取回房屋钥匙，因此刘乃生已经对房屋进行了实际控制和管理，而房屋的实际占有，应以实际控制为标准，至于购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。至于富申公司提出的涉案房产并非刘乃生的唯一居住用房，属于闲置房等主张，并不影响刘乃生作为购房人实际控制房产的事实，本院不予支持。综上，二审法院认定事实清楚，本院予以维持。关于富申公司提出的法律适用问题，《执行异议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登

{C} 中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2016）最高法民申2736号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：北京富申联合供应链管理有限公司。法定代表人：郑新类，该公司执行董事。委托代理人：刘明喆，男，系该公司会计。委托代理人：原爱学，辽宁普达律师事务所律师。被申请人：（一审原告、二审上诉人）：刘乃生。原审第三人：沈阳同方置业有限公司。法定代表人：孟欣，该公司董事长。再审申请人北京富申……