物业服务合同纠纷 （2014）沪一中民二（民）终字第1720号

物业公司受托为小区提供物业管理服务，其对小区公共设施、设备、公共部位、公共事务等的管理必然涉及到小区全体业主的利益，但物业公司受托管理的物业区域范围、面积与物业公司可收取物业管理费的物业区域范围、面积并非必然完全等同，对于属于业主共有的物业或个别类型、用途等特殊的物业，双方可根据小区的具体情况按照惯例或通过合同约定排除物业公司对该部分物业收取物业管理费的权利。本案中，宾泉公司受上海市徐汇区一品苑业主大会委托为一品苑小区提供物业管理服务，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：宾泉公司是否可基于其对一品苑小区进行了实际管理为由向意安公司主张系争房屋的物业管理费。对此，本院认为，首先，根据物业服务合同约定，宾泉公司受托管理一品苑小区的总建筑面积为16，866平方米，其中住宅建筑面积14，331平方米，办公用房3，240平方米，居住用房的管理服务费按每月每平方米2元标准收取，办公用房的管理服务费按每月每平方米3元标准收取，且合同明确系采用包干制的收费形式，而系争房屋位于地下室，根据系争房屋的房地产登记簿记载，系争房屋的房屋类型为其他，故在物业服务合同对委托管理的物业总面积、物业类型及物业

物业公司受托为小区提供物业管理服务，其对小区公共设施、设备、公共部位、公共事务等的管理必然涉及到小区全体业主的利益，但物业公司受托管理的物业区域范围、面积与物业公司可收取物业管理费的物业区域范围、面积并非必然完全等同，对于属于业主共有的物业或个别类型、用途等特殊的物业，双方可根据小区的具体情况按照惯例或通过合同约定排除物业公司对该部分物业收取物业管理费的权利。本案中，宾泉公司受上海市徐汇区一品苑业主大会委托为一品苑小区提供物业管理服务，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：宾泉公司是否可基于其对一品苑小区进行了实际管理为由向意安公司主张系争房屋的物业管理费。对此，本院认为，首先，根据物业

上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第1720号上诉人（原审原告）上海宾泉物业管理有限公司法定代表人＊＊，董事长。委托代理人蒋益龙，上海宾泉物业管理有限公司工作人员。委托代理人雷振清，上海市德尚律师事务所律师。上诉人（原审被告）上海意安置业有限公司法定代表人＊＊，总经理。委托代理人徐国平，上海意安置业有限公司工作人员。上诉人上海宾泉物业管理有限公司（以下简称宾泉……