合同纠纷 （2019）豫14民再172号

金邦置业公司以其开发的房产抵偿可能欠付万跃华、张友利的工程款，该二人又同意以该抵债的房产，抵偿金手指公司所欠韩银艳的借款，金邦置业公司与韩银艳所签订的《商品房内部认购协议书》，系在上述以房抵债行为协商后所签订，该协议书约定了当事人的名称和住所，商品房的具体位置、面积、单价等基本状况、交付使用条件，以及违约责任等事项，具备了商品房买卖合同的基本要件和内容，其实质是金邦置业公司转让房产所有权的一种形式，该转让应符合法律规定方为有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”韩银艳与金邦置业公司在签订上述认购协议时，约定的房屋仅进行基础工程的施工，不可能取得房屋预售许可证明，而且截至本案起诉时，金邦置业公司仍未取得该房屋的预售证明，依照上述法律规定，双方当事人签订的涉案《商品房内部认购协议书》，属于无效协议。故此，对韩银艳请求确认该协议有效等诉请，本院依法不予支持，当事人对合同无效后的权利，可另行主张。鉴于本案《商品房内部认

金邦置业公司以其开发的房产抵偿可能欠付万跃华、张友利的工程款，该二人又同意以该抵债的房产，抵偿金手指公司所欠韩银艳的借款，金邦置业公司与韩银艳所签订的《商品房内部认购协议书》，系在上述以房抵债行为协商后所签订，该协议书约定了当事人的名称和住所，商品房的具体位置、面积、单价等基本状况、交付使用条件，以及违约责任等事项，具备了商品房买卖合同的基本要件和内容，其实质是金邦置业公司转让房产所有权的一种形式，该转让应符合法律规定方为有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉

河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民再172号二审上诉人（一审被告、反诉原告）：韩银艳，女，1980年3月24日出生，汉族，大专文化，个体工商户，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：宋佳博，河南伟帆律师事务所律师。二审上诉人（一审原告、反诉被告）：商丘市金邦置业有限公司，住所地：河南省商丘市城乡一体化示范区株江路东段（珠江名人苑）二号楼一层。法定代表人：黄备战，该公司总经理。……