房屋买卖合同纠纷 （2021）苏09民终316号

关于周正东与何宝秀签订的《租赁合同》的性质问题。经查，周正东与何宝秀签订的三份《租赁合同》中，虽约定租赁期限为20年，但同时约定租赁期限届满后，甲方同意将房屋提供给乙方继续使用至2067年3月3日，乙方无需向甲方缴纳其他费用；再者，双方约定的租金总额高达1810万元，显然超过市场租赁价格，且约定在合同签订后的三年内付清，与租赁合同的惯例和性质明显不符。考虑到款项支付的数额及长达40余年的租赁期限，案涉合同更符合房屋买卖合同的性质，故双方签订的《租赁合同》均应认定为房屋买卖合同。关于周正东与何宝秀签订的合同是否有的问题。根据前述相关文件规定，城镇小区配套幼儿园为国有教育资产，属于公共教育资源，是政府基于公共权力对学前教育资源的一种配置，具有社会公共利益属性，应当移交教育行政部门统一安排。本案中，案涉盐城碧桂园珑悦珑庭华府幼儿园101室、201室、301室均应在竣工验收合格后，按照相关规定移交当地教育行政部门。而何宝秀与新碧公司就案涉珑悦珑庭华府幼儿园101室、201室、301室签订《租赁合同》后，又通过“以租代售”方式将案涉房产出卖给周正东，该行为已经损害了社会公共利益，应属无效合同。因

关于周正东与何宝秀签订的《租赁合同》的性质问题。经查，周正东与何宝秀签订的三份《租赁合同》中，虽约定租赁期限为20年，但同时约定租赁期限届满后，甲方同意将房屋提供给乙方继续使用至2067年3月3日，乙方无需向甲方缴纳其他费用；再者，双方约定的租金总额高达1810万元，显然超过市场租赁价格，且约定在合同签订后的三年内付清，与租赁合同的惯例和性质明显不符。考虑到款项支付的数额及长达40余年的租赁期限，案涉合同更符合房屋买卖合同的性质，故双方签订的《租赁合同》均应认定为房屋买卖合同。关于周正东与何宝秀签订的合同是否有的问题。根据前述相关文件规定，城镇小区配套幼儿园为国有教育资产，属于公共教育资源，是

江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终316号上诉人（原审原告）：周正东，男，1968年5月25日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市。委托诉讼代理人：钟延成，江苏永衡昭辉（盐城）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁磊，江苏永衡昭辉（盐城）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：盐城新碧房地产开发有限公司，住所地江苏省盐城市城南新区新都街道人民南路新都商务楼13楼。法定代表人：……