商品房销售合同纠纷 （2016）川07民终193号

张景丽、张仁胜与五星投资公司之间签订的《商品房买卖合同》合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据上诉人五星投资公司的上诉请求，本案二审的争议焦点是：一、五星投资公司是否应当承担逾期交房违约金及违约金是否过分高于实际损失的问题；二、逾期交房违约金的诉请是否超过诉讼时效的问题。关于五星投资公司是否应当承担逾期交房违约金的问题，根据张景丽、张仁胜与五星投资公司在《商品房买卖合同》第十条中的约定，五星投资公司应在2011年9月30日前将竣工验收合格的房屋交付给张景丽、张仁胜使用，但该房屋至今未经竣工验收合格，故五星投资公司辩称已将房屋交付使用的上诉理由既不符合法律规定亦不符合合同约定，本院不予采信。五星投资公司逾期交房构成违约，应当承担合同约定的违约责任，向张景丽、张仁胜支付违约金。关于违约金是否过高的问题，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事

张景丽、张仁胜与五星投资公司之间签订的《商品房买卖合同》合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据上诉人五星投资公司的上诉请求，本案二审的争议焦点是：一、五星投资公司是否应当承担逾期交房违约金及违约金是否过分高于实际损失的问题；二、逾期交房违约金的诉请是否超过诉讼时效的问题。关于五星投资公司是否应当承担逾期交房违约金的问题，根据张景丽、张仁胜与五星投资公司在《商品房买卖合同》第十条中的约定，五星投资公司应在2011年9月30日前将竣工验收合格的房屋交付给张景丽、张仁胜使用，但该房屋至今未经竣工验收合格，故五星投资公司辩称已将房屋交付使用的上诉理由既不符合法律规定亦不符合合同约定，

四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川07民终193号上诉人（原审被告）：四川江油五星投资（集团）有限公司，住所地：江油市太平镇新华路中段1号。法定代表人：林顺才，该公司执行董事。委托代理人：魏家琳，四川太白律师事务所律师。委托代理人：陈茂林，四川太白律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张景丽，女，汉族，生于1981年2月2日，住四川省绵阳市涪城区。被上诉人（原审原告）：张仁胜……