返还原物纠纷 （2014）苏中民终字第1110号

房屋租赁合同是当事人约定出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同在当事人之间既产生债权债务关系，同时也产生“买卖不破租赁”等具有物权性质的法律关系，“买卖不破租赁”即指在租赁合同存续期间租赁房屋所有权发生转移不影响租赁合同的效力，新所有人须尊重房屋上的承租人使用权的原状。同时，出租人就同一房屋出租给两个以上的承租人的，已经合法占有租赁房屋的承租人先取得房屋租赁权，不能取得租赁房屋的承租人可依合同法规定处理。由此可见，租赁权的取得以租赁物的交付为必要条件，租赁合同的签订只产生债权债务关系，只有租赁物交付给承租人后，才取得租赁物权之法律关系。本案中，唐凌俊与金孝燕发生房屋买卖行为之前，金孝燕已将房屋出租给徐天，并由徐天居住使用，徐天对该房屋享有房屋租赁权，可以对抗新的房屋所有人，由此唐凌俊、金孝燕与徐天也经协商后由徐天继续租赁使用该房屋。而从袁云方提供的房屋租赁合同反映，其与金孝燕于2013年3月11日签订合同，租期也从该日起算，但袁云方在签订租赁合同后较长时间内未实际占有使用租赁房屋，唐凌俊在购房过程中根据房屋的实际使用情况，只能了解到金孝燕与徐天的租赁关系，

房屋租赁合同是当事人约定出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同在当事人之间既产生债权债务关系，同时也产生“买卖不破租赁”等具有物权性质的法律关系，“买卖不破租赁”即指在租赁合同存续期间租赁房屋所有权发生转移不影响租赁合同的效力，新所有人须尊重房屋上的承租人使用权的原状。同时，出租人就同一房屋出租给两个以上的承租人的，已经合法占有租赁房屋的承租人先取得房屋租赁权，不能取得租赁房屋的承租人可依合同法规定处理。由此可见，租赁权的取得以租赁物的交付为必要条件，租赁合同的签订只产生债权债务关系，只有租赁物交付给承租人后，才取得租赁物权之法律关系。本案中，唐凌俊与金孝燕发生房

江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第1110号上诉人（原审被告）袁云方。被上诉人（原审原告）唐凌俊。法定代理人唐建华上诉人袁云方因与被上诉人唐凌俊返还原物纠纷一案，不服吴苏州市吴中区人民法院（2013）吴民初字第1301号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年3月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2013年9月24日，唐凌……