房屋买卖合同纠纷 （2017）冀04民终5674号
裁判要旨
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条第一款规定:“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。”本案中，张建刚、胡兰芳在答辩时辩称双方签定的房屋买卖合同无效，根据前述规定，一审应向其释明若法院认定合同有效，其是否主张调整违约金。一审未依照规定行使释明义务不当。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”可见，人民法院对当事人主张的违约金数额认定应以实际损失为基础。本案中，在张建刚、胡兰芳主张调整违约金的情况下，应查明高占领、高占举的实际损失问题。而高占领、高占举的实际损失中，重点应查明高占领、高占举是否因张建刚、胡兰芳违约，造成二人错失买房时机，承担了房价上涨的损失。为此，有必要审查高占领、高占举在双方当事人发生纠纷后
摘要
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条第一款规定:“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。”本案中，张建刚、胡兰芳在答辩时辩称双方签定的房屋买卖合同无效，根据前述规定，一审应向其释明若法院认定合同有效，其是否主张调整违约金。一审未依照规定行使释明义务不当。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的
正文（节选）
河北省邯郸市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）冀04民终5674号上诉人（原审被告）：张建刚，男，1963年11月27日出生，汉族，现住邯郸市邯山区。上诉人（原审被告）：胡兰芳，女，1962年8月14日出生，汉族，现住邯郸市邯山区。二上诉人委托诉讼代理人：祝校林，河北浩博律师事务所律师。二上诉人委托诉讼代理人：张永祥，河北浩博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高战举，男，1992年6月……