房屋买卖合同纠纷 （2013）安中民终字第00614号

从本案双方当事人签订合同的目的、交易习惯和双方真实意思表示分析，双方之间的合同属于当地农村“卖房子搭地”的交易方式，即覃丕香将房屋出卖与匡胜晏，同时将土地承包经营权、林地承包经营权一次性转让给匡胜晏，所以覃丕香、匡胜晏之间签订的协议虽名为“转包土地协议书”，但是土地承包经营权流转内容符合转让的特点，其流转类型应属于转让。由于未经发包方同意，故双方土地承包经营权转让合同部分内容应为无效。关于覃丕香与匡胜晏之间的房屋买卖合同部分内容，由于农村房屋的土地使用权属于宅基地使用权，办理审批手续应当由乡（镇）人民政府审核，县级人民政府批准，所以农村房屋买卖合同的效力取决于能否经政府审批许可，虽然匡胜晏与覃丕香属于同一集体经济组织成员，匡胜晏符合取得宅基地使用权的条件，但依照《中华人民共和国最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》的第九条的规定，当事人在一审法庭辩论终结前仍未办理批准、登记手续，人民法院应当认定该合同未生效。所以，覃丕香与匡胜晏之间订立的房屋买卖部分合同仍未生效；对匡胜晏已经支付覃丕香的价款，覃丕香也应返还；覃丕香要求匡胜晏支付违约金的诉讼请求，因双方当事人

从本案双方当事人签订合同的目的、交易习惯和双方真实意思表示分析，双方之间的合同属于当地农村“卖房子搭地”的交易方式，即覃丕香将房屋出卖与匡胜晏，同时将土地承包经营权、林地承包经营权一次性转让给匡胜晏，所以覃丕香、匡胜晏之间签订的协议虽名为“转包土地协议书”，但是土地承包经营权流转内容符合转让的特点，其流转类型应属于转让。由于未经发包方同意，故双方土地承包经营权转让合同部分内容应为无效。关于覃丕香与匡胜晏之间的房屋买卖合同部分内容，由于农村房屋的土地使用权属于宅基地使用权，办理审批手续应当由乡（镇）人民政府审核，县级人民政府批准，所以农村房屋买卖合同的效力取决于能否经政府审批许可，虽然匡胜晏与覃

陕西省安康市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）安中民终字第00614号上诉人（原审被告）匡胜晏。委托代理人匡源，系匡胜晏之兄。被上诉人（原审原告）覃丕香。委托代理人权明贵。上诉人匡胜晏因房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省紫阳县人民法院（2013）紫民初字第00115号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人匡胜晏的委托代理人匡源、被上诉人覃丕香及其委托……