确认合同无效纠纷 （2017）浙01民终5537号

一、徐丽琴与邵廷富之间签订的《协议书》的效力。法院认为集体所有的土地上房屋出售给集体经济组织成员以外的房屋买卖合同应属无效。徐丽琴不是邵廷富所在集体经济组织成员，双方之间签订的《协议书》标的物为农村房屋。农村房屋转让必然涉及宅基地使用权的转让，因此该房屋买卖必须符合有关宅基地使用权转让的法律规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施；第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。可见，在我国宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地。农村村民对宅基地使用权的取得、行使和转让均受到一定限制，宅基地使用权的转让必须符合相关法律规定。由于买受人不属于诉争房屋所在村集体经济组织成员，故买受人

一、徐丽琴与邵廷富之间签订的《协议书》的效力。法院认为集体所有的土地上房屋出售给集体经济组织成员以外的房屋买卖合同应属无效。徐丽琴不是邵廷富所在集体经济组织成员，双方之间签订的《协议书》标的物为农村房屋。农村房屋转让必然涉及宅基地使用权的转让，因此该房屋买卖必须符合有关宅基地使用权转让的法律规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施；第

浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终5537号上诉人（原审被告）：邵树根，男，1959年10月22日出生，汉族，住淳安县。委托诉讼代理人：邵建安，浙江智贤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐丽琴，女，1983年8月11日出生，汉族，住淳安县。委托诉讼代理人：ＸＸ，浙江泽道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王有德，男，1960年8月22日出生，汉族，住淳安县，现在……