房屋买卖合同纠纷 （2021）粤03民终13634号

案涉房屋登记的权利人为张丽萍，在未有充分证据证明王军获得了张丽萍的授权和同意的情况下，王军以张丽萍代理人的身份与任贤辉签订《房屋转让合同书》及补充协议，而张丽萍事后不予追认，故王军的缔约行为构成无权代理。根据原《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。故案涉合同为未生效合同，对张丽萍不产生拘束力，任贤辉诉请张丽萍返还购房定金及支付违约金，无法律依据，一审法院不予支持。关于王军的民事责任。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款、第四款的规定，行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。故王军应就其无权代理行为向任贤辉承担民事责任，该责任性质应为因无权代理行为导致房屋买卖合同未能履行而产生的损害赔偿责任。关于赔偿的具体金额。一审法院认为，首先，任贤辉在签订案涉合同时

案涉房屋登记的权利人为张丽萍，在未有充分证据证明王军获得了张丽萍的授权和同意的情况下，王军以张丽萍代理人的身份与任贤辉签订《房屋转让合同书》及补充协议，而张丽萍事后不予追认，故王军的缔约行为构成无权代理。根据原《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。故案涉合同为未生效合同，对张丽萍不产生拘束力，任贤辉诉请张丽萍返还购房定金及支付违约金，无法律依据，一审法院不予支持。关于王军的民事责任。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款、第四款的规定，行为人实施的

广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终13634号上诉人（原审被告）：王军，男，1959年3月11日出生，满族，住所地：哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：陈适贤，广东潮联律师事务所律师。上诉人（原审原告）：任贤辉，男，1975年5月15日出生，汉族，住所地：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：张茂荣，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞发群，北京市盈科（深圳……