房屋租赁合同纠纷 （2019）苏01民终7585号

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义与相对人订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。因无权或越权代理而签订的合同，属效力待定合同，可以根据被代理人之后是否追认的意思表示来确定合同的效力。本案中，根据查明事实，曹跃进公证委托第三人卢金平自2013年1月1日至2014年12月31日止两年期内代收出租房屋租金及相关费用，未委托卢金平代其与陈小五签订租赁合同，卢金平代曹跃进于2017年9月1日与陈小五签订案涉六年租赁合同属超越代理权，案涉六年租赁合同签订时属效力待定合同。陈小五在签合同前看到曹跃进公证委托书，明知或应当知道卢金平的委托权限中无代签合同权限，未尽谨慎注意义务，未向房产权人曹跃进核实，仍与卢金平订立合同，陈小五存在过错，卢金平的行为不构成表见代理。关于第三人卢金平以曹跃进名义与陈小五签订的案涉六年租赁合同的效力。一审法院认为案涉六年租赁合同部分已经曹跃进追认，依法有效。首先，曹跃进称在原五年合同履行中对“承租人”两度更换不知情，属放任对出租房的管理，曹跃进在一年以

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义与相对人订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。因无权或越权代理而签订的合同，属效力待定合同，可以根据被代理人之后是否追认的意思表示来确定合同的效力。本案中，根据查明事实，曹跃进公证委托第三人卢金平自2013年1月1日至2014年12月31日止两年期内代收出租房屋租金及相关费用，未委托卢金平代其与陈小五签订租赁合同，卢金平代曹跃进于2017年9月1日与陈小五签订案涉六年租赁合同属超越代理权，案涉六年租赁合同签订时属效力待定合同。陈小五在签合

江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终7585号上诉人（原审被告)：陈小五，男，汉族，1980年4月10日出生，住安徽省蚌埠市怀远县。委托诉讼代理人：李文涛，江苏东南律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢玲玲，江苏东南律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：曹跃进，男，汉族，1975年1月11日出生，住安徽省马鞍山市花山区。委托诉讼代理人：曹义怀，北京盈科（南京）律师事务所律师……