商品房销售合同纠纷 （2016）鄂28民终515号

本案二审的争议焦点归纳为，一审法院对违约金的调整是否恰当。对此，本院分析评判如下：张建伍与恒海公司签订的《商品房买卖合同》约定恒海公司应在2014年6月30日交付房屋。恒海公司逾期交房构成违约，应承担违约责任。恒海公司认可《延期交房补充协议》约定的内容，但认为协议约定的违约金过高，在一审诉讼中请求法院对违约金予以调整。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此，法院调整违约金应当综合衡量多种因素。首先，“违约造成的损失”是衡量违约金是否过高的最基础、最重要的标准，该因素要求人民法应当查明违约造成的损失。本案中，《延期交房补充协议》约定了房屋租金按鹤峰县市场价格5000元／年给予补偿，该约定符合当地的实际情况，张建伍购买的涉案房屋为住房，恒海公司延

本案二审的争议焦点归纳为，一审法院对违约金的调整是否恰当。对此，本院分析评判如下：张建伍与恒海公司签订的《商品房买卖合同》约定恒海公司应在2014年6月30日交付房屋。恒海公司逾期交房构成违约，应承担违约责任。恒海公司认可《延期交房补充协议》约定的内容，但认为协议约定的违约金过高，在一审诉讼中请求法院对违约金予以调整。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的

湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂28民终515号上诉人（原审原告）张建伍。委托代理人（一般代理）张威，湖北勇鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）湖北恒海置业有限公司，住所地：湖北省鹤峰县容美镇康岭村康岭路14号。法定代表人王海桥，该公司董事长。上诉人张建伍因与被上诉人湖北恒海置业有限公司（以下简称恒海公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省鹤峰县人民法院（2……