物业服务合同纠纷 （2021）苏01民终679号

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，李庆生从世茂房地产公司处购得4703室房屋。世茂房地产公司与物业服务企业签订的《前期物业合同》对李庆生、世茂物业六分公司具有约束力。根据该合同，世茂物业六分公司对物业管理区域内共用部位负有维修养护的责任。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，建筑物的专有部分应当符合下列条件：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。本案中，破裂玻璃位于4703室房屋南侧阳台。根据《南京市商品房预售合同》中套型及分层平面图，4703室房屋的南侧封闭阳台属于该套房屋的专有部分。从功能上看，破裂玻璃与其它玻璃共同将阳台包围，起到封闭阳台的功能。从构造上看，破裂玻璃与下层阳台玻璃之间有框架分割，并非整个楼栋的阳台玻璃是一个整体。由此可见，该扇玻璃构造上具有独立性，李庆生可以独立使用，属于4703室房屋南侧阳台的构成部分，并不属于《前期物业合同》约定的户外墙面。因此，破裂玻璃属于李庆生所有的4703室房屋的专有部分，世茂物业六分公司对该玻璃不

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，李庆生从世茂房地产公司处购得4703室房屋。世茂房地产公司与物业服务企业签订的《前期物业合同》对李庆生、世茂物业六分公司具有约束力。根据该合同，世茂物业六分公司对物业管理区域内共用部位负有维修养护的责任。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，建筑物的专有部分应当符合下列条件：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。本案中，破裂玻璃位于4703室房屋南侧阳台。根据《南京市商品房预售合同》中套型及分层平面图，4703室房屋的南

江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终679号上诉人（原审原告）：李庆生，女，1962年10月19日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：过云磊（系李庆生之子），男，1986年9月18日生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：世茂天成物业服务集团有限公司第六分公司，住所地南京市鼓楼区南通路********。负责人：李政梅，该公司财务总监。委托诉讼代理人：陈娇，……