商品房销售合同纠纷 （2018）苏05民终2295号
裁判要旨
关于逾期交房违约金的计算标准问题，欧普置业公司认为约定的违约金过高，经审查买受人的实际损失亦无法确定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综合考量上述因素，以已付总房款为基数按照日万分之五（折合年利率达18.25%）计算违约金标准过高，一审法院酌情以已付总房款为基数按照日万分之四的标准对违约金数额进行调整。关于欧普置业公司抗辩张秀已经于2017年10月9日收房，故逾期交房违约金应计算至张秀实际收房之日止的意见，一审法院认为，虽然欧普置业公司向张秀实际交房，张秀也配合办理了接房手续，但实际交付的房屋并未完成竣工证明文件报房产管理部门备案，亦未取得《商品房交付使用通知书》，双方并没有明确约定免除在实际交房之后至获得备案登记、《商品房交付使用通知书》期间欧普置业公司所应承担的违约金。买受人实际接收房屋，系为避免交易风险，并不能得出买受人实际接收房屋视为免除欧普置业公司后续违约金之结论，故一审法院对欧普置业公司认为其在实际交房后不应承担后续违约金的
摘要
2295张秀与苏州欧普置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书 商品房销售合同纠纷
正文（节选）
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终2295号上诉人（原审被告）：苏州欧普置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区黎里镇汾湖经济开发区浦港路899号欧普置业办公室。法定代表人：王耀海。委托诉讼代理人：李雪梅，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张秀，女，1991年2月28日出生，汉族，住河北省罗田县。上诉人苏州欧普置业有限公司（以下简称欧普置业公司）因与被上诉人张秀商品房销……