确认合同效力纠纷 （2019）鲁06民终6632号

当事人应遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯等履行合同义务。小产权房能否向非本集体成员的第三人转让或出售，此类合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，合同应做无效处理。本案中，涉案的房屋买卖合同已经履行，二被上诉人已经实际取得并使用诉争房屋，而且该房屋已经有批准权的机关批准和当地的集体经济组织同意，办理了房屋所有权变动手续，并取得了合法权属证书。因为行政机关已经对房屋权属的变更作出了行政许可，故一审法院认定房屋买卖合同有效。并且争议房屋出卖时上诉人的父母尚在世，其对于守民买卖其房屋的行为并未提出异议。二被上诉人购买涉案房屋后，房屋的产权证书及房屋均已经进行了实际交付，二被上诉人对该房屋进行了翻建和添附，并居住使用该房屋长达十多年之久，于守君夫妻二人及二上诉人均未提出异议并向二被上诉人主张过权利，因此一审法院推定于守君对上述房屋买卖行为是知情的。现于守君已经去世，并且二上诉人对当时买卖房屋的经过并不知情，不能证明房屋买卖行为不是于守君的真实意思表示，故

当事人应遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯等履行合同义务。小产权房能否向非本集体成员的第三人转让或出售，此类合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，合同应做无效处理。本案中，涉案的房屋买卖合同已经履行，二被上诉人已经实际取得并使用诉争房屋，而且该房屋已经有批准权的机关批准和当地的集体经济组织同意，办理了房屋所有权变动手续，并取得了合法权属证书。因为行政机关已经对房屋权属的变更作出了行政许可，故一审法院认定房屋买卖合同有效。并且争议房屋出卖时上诉人的父母尚在

山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁06民终6632号上诉人（原审原告）：于青,女,1970年10月27日出生，汉族，居民，住山东省龙口市。上诉人（原审原告）:于希光,男,1974年11月22日出生,汉族,居民,住山东省龙口市。二上诉人的共同委托诉讼代理人：刘金兴，山东南山东海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王存春，男，1961年4月19日出生，汉族，居民，住山东省龙口市……