确认合同无效纠纷 （2021）辽01民终7305号

辽宁省沈阳市苏家屯区佟沟街道胜利社区村民委员会依照《辽宁省物业管理条例》第三十条的规定，有权临时代行业主委员会的职责。但其在代为行使业主委员会职责作出选聘物业公司决定及签订《沈阳市苏家屯区信盟花园临时物业服务委托合同》时，应召开业主大会会议，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。其代为签订物业服务合同亦应得到业主大会会议或专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的同意，故沈阳市苏家屯区佟沟街道办事处胜利村胜利合作社与沈阳骏荣物业有限公司签订的《沈阳市苏家屯区信盟花园临时物业服务委托合同》的行为属于越权代理，该合同效力因未满足法定的程序性要求，应属于效力待定。该合同并不属于合同法第五十二条规定的无效情形，一审法院在未要求苏家屯区佟沟街道胜利社区村民委员会按照规定的程序履行表决程序，确定上述合同确实无法满足法定表决通过条件的情况下，径行认定合同无效不当，故本案应发回重审。重审后，应责令苏家屯区佟沟街道胜利社区村民委员会在规定的期限内，召开业主大会会议，就其与沈阳骏荣物业有限公司签订的《沈阳市苏家屯区信盟花园临时物业服务委托合同》履行法定的表决程序

辽宁省沈阳市苏家屯区佟沟街道胜利社区村民委员会依照《辽宁省物业管理条例》第三十条的规定，有权临时代行业主委员会的职责。但其在代为行使业主委员会职责作出选聘物业公司决定及签订《沈阳市苏家屯区信盟花园临时物业服务委托合同》时，应召开业主大会会议，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。其代为签订物业服务合同亦应得到业主大会会议或专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的同意，故沈阳市苏家屯区佟沟街道办事处胜利村胜利合作社与沈阳骏荣物业有限公司签订的《沈阳市苏家屯区信盟花园临时物业服务委托合同》的行为属于越权代理，该合同效力因未满足法定的程序性要求，应属于效

辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）辽01民终7305号上诉人（原审原告）：溥涛静，女，1971年12月20日出生，满族，住沈阳市苏家屯区。上诉人（原审被告）：沈阳骏荣物业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区桂花街311号三楼。法定代表人：王志毅，系该公司经理。委托诉讼代理人:王立新、周信，系辽宁鑫利律师事务所律师。上诉人（原审被告）：辽宁省沈阳市苏家屯区佟沟街道胜利社区村民委员会，住……