物业服务合同纠纷 （2015）一中民终字第02560号

房屋墙面外侧渗水导致墙面脱落，但该问题系房屋质量问题，其可另行主张权利，并不构成拒绝交纳物业费的有效抗辩。关于违约金，吕利钢所居住房屋主墙面外侧漏水导致墙面、屋顶脱漏，瑞尔物业公司虽表示该问题系开发商房屋质量问题，但其作为物业服务公司，负有及时对公用设施设备进行修缮及管理之义务。瑞尔物业公司对外墙面漏水曾进行了维修，更换了外墙面雨水管，但至今未完全解决漏水问题，该公司应与开发商、业主加强配合，尽快解决业主的遗留问题，以便更好地履行合同。因此，瑞尔物业公司主张违约金之请求，法院不予支持。针对吕利钢的反诉事实、理由和要求，法院认为，根据双方所签前期物业管理服务协议，瑞尔物业公司作为物业管理公司有义务对房屋公共部位进行维修和管理，瑞尔物业公司收取吕利钢的物业费理应对墙面进行维修。瑞尔物业公司提供了证据证明已经对外墙面漏水问题进行了维修，但漏水问题系开发商及房屋质量问题所致，室内的维修不属于服务范围。吕利钢反诉要求瑞尔物业公司立即对主墙面的渗水问题进行维修和由于墙面渗水造成的毁损部分予以修复、恢复原状的主张，向法院提交了渗水情况的照片，但未提交受损前的房屋情况，且吕利钢的以上两项反诉请求与本案

房屋墙面外侧渗水导致墙面脱落，但该问题系房屋质量问题，其可另行主张权利，并不构成拒绝交纳物业费的有效抗辩。关于违约金，吕利钢所居住房屋主墙面外侧漏水导致墙面、屋顶脱漏，瑞尔物业公司虽表示该问题系开发商房屋质量问题，但其作为物业服务公司，负有及时对公用设施设备进行修缮及管理之义务。瑞尔物业公司对外墙面漏水曾进行了维修，更换了外墙面雨水管，但至今未完全解决漏水问题，该公司应与开发商、业主加强配合，尽快解决业主的遗留问题，以便更好地履行合同。因此，瑞尔物业公司主张违约金之请求，法院不予支持。针对吕利钢的反诉事实、理由和要求，法院认为，根据双方所签前期物业管理服务协议，瑞尔物业公司作为物业管理公司有义

北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第02560号上诉人（原审被告、反诉原告）吕利钢，男，1964年1月25日出生。委托代理人张思源，男，1964年5月8日出生，弘神创业（北京）投资发展有限公司副总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）北京瑞尔物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区双榆树西里10号2号楼3层338号。法定代表人胡志伟，总经理。委托代理人施晓群，北京市善邦律……