房屋租赁合同纠纷 （2015）宁民三终字第8号

李四龙与胡传明于2014年4月23日口头达成的店铺转让协议实际上既是对位于湟源县城关镇建设西路公园路口的”互助青裸散酒店”门面房屋的转租，又包括胡传明所承租房屋内散酒、商品价值的转让，因此，双方之间实为转租关系。承租人经出租人同意，才可以将租赁物转租给他人。本案中，胡传明事先未征得原出租人李海林的同意，李海林明确表示因未经其同意要求经营店铺的徐双军腾退房屋，即明确表示不让李四龙经营，表明李海林不认可胡传明与李四龙双方之间的转租行为。由此可见，出租人李海林不同意转租，胡传明将铺面转租构成无权处分，胡传明与李四龙之间的房屋转租行为无效。李海林在得知涉案房屋已被转租后虽要求李四龙退房或交三年的房租36000元及押金10000元后继续经营，但其提出的租金每年12000元高于其与胡传明之间的租金每年8000元，故李海林的此主张不能认为是对胡传明与李四龙转租行为的追认。合同无效后，基于该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，李四龙、胡传明双方约定的转让费60000元中，包括涉案房屋的房租及店铺内散酒、药材等商品的价值，但未明确约定房屋租金及商品的价款分别为

李四龙与胡传明于2014年4月23日口头达成的店铺转让协议实际上既是对位于湟源县城关镇建设西路公园路口的”互助青裸散酒店”门面房屋的转租，又包括胡传明所承租房屋内散酒、商品价值的转让，因此，双方之间实为转租关系。承租人经出租人同意，才可以将租赁物转租给他人。本案中，胡传明事先未征得原出租人李海林的同意，李海林明确表示因未经其同意要求经营店铺的徐双军腾退房屋，即明确表示不让李四龙经营，表明李海林不认可胡传明与李四龙双方之间的转租行为。由此可见，出租人李海林不同意转租，胡传明将铺面转租构成无权处分，胡传明与李四龙之间的房屋转租行为无效。李海林在得知涉案房屋已被转租后虽要求李四龙退房或交三年的房租3

青海省西宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民三终字第8号上诉人（原审被告、反诉原告）胡传明。委托代理人陈汉霞。被上诉人（原审原告、反诉被告）李四龙。原审第三人李海林。上诉人胡传明因与被上诉人李四龙及原审第三人李海林房屋租赁合同纠纷一案，李四龙于2014年9月19日向青海省湟源县人民法院提起诉讼，请求判令李四龙与胡传明转让青棵散酒店的口头转让协议无效，胡传明返还李四龙转让款40000元……