物权保护纠纷 （2021）粤01民终10558号

涉讼房屋在设立抵押权前没有实际交付给超耀企业公司，该认定与交易习惯、行规、常理不符。《商铺租赁合同》4.3租金减免条款及6.5条款的期限均是从合同签订后开始计算，超耀企业公司提交的装修、消防、水电等整改合同和支付凭证也可以印证超耀企业公司在抵押权登记之前已经占有使用租赁物。第四，租赁合同的期限是20年，超耀企业公司在签订合同后已经花费巨资装修、整改，目的就是为了占有使用租赁物，以更好地获得利润回报。综合考虑上述因素，超耀企业公司在租赁物设立抵押权之前已经签订合法有效的租赁合同，且已按约支付租金并实际占有使用租赁物，应认定为“先租赁后抵押”。二、林纬安要求超耀企业公司腾退涉讼房屋没有法律依据。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第119条第二款及《中华人民共和国合同法》第229条的规定，在房屋所有权发生变动的情况下，原租赁合同继续约束承租人和新业主，新业主自动承继旧业主的一切权利义务，仍应按原合同的条件允许承租人使用房屋。此外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条及《物权法》第一百九十条的规定，所有权变动不影响原租赁合同的履行，

涉讼房屋在设立抵押权前没有实际交付给超耀企业公司，该认定与交易习惯、行规、常理不符。《商铺租赁合同》4.3租金减免条款及6.5条款的期限均是从合同签订后开始计算，超耀企业公司提交的装修、消防、水电等整改合同和支付凭证也可以印证超耀企业公司在抵押权登记之前已经占有使用租赁物。第四，租赁合同的期限是20年，超耀企业公司在签订合同后已经花费巨资装修、整改，目的就是为了占有使用租赁物，以更好地获得利润回报。综合考虑上述因素，超耀企业公司在租赁物设立抵押权之前已经签订合法有效的租赁合同，且已按约支付租金并实际占有使用租赁物，应认定为“先租赁后抵押”。二、林纬安要求超耀企业公司腾退涉讼房屋没有法律依据。根

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10558号上诉人（原审被告）：广州超耀企业管理有限公司，住所地广州市番禺区大龙街市莲路傍江东村段31号。法定代表人：梁艺超，该公司总经理。委托诉讼代理人：何飞鸿，广东达熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟炳雄，该公司员工。上诉人（原审被告）：广州超耀物业管理有限公司，住所地广州市番禺区沙湾镇西环路沙湾茶博城一街25号。法定代表人：梁……