房屋租赁合同纠纷 （2014）沪一中民二（民）终字第3222号

上诉人海逸公司与被上诉人世贸公司2009年7月29日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实的意思表示，合同内容不违反强制性法律规定，双方由此形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。本案争议焦点为双方租约是否因上诉人之履行行为构成约定解除。有效合同依法约束各当事人全面按约履行。按约承租人擅自中断或停止营业的，出租人有权立即解除本合同，收回租赁房屋。即本案需判断上诉人作为承租人是否存在“擅自中断或停止营业”。根据原审查明事实，本案租约履行中海逸公司于2011年7月初停止了“海逸海鲜酒家”的营业，应该认为，上诉人此后营业收入为零情况下原审法院认定海逸公司停业符合普通行业惯例，此其一也。其二，本案履行中，上诉人的（客观）停业前后均没有证据表明其与出租人世贸公司曾进行磋商，应该认为，仅就逻辑和文义而言，该停业行为在租约现有特定法律关系上符合“擅自”之条件。值得注意的是，本案租约之租金系以海逸公司营业额确定，即承租人停业，出租人租金实际系零。这一情况的延续，作为租赁法律关系对价组成的租金尽管为零，但作为租金相对对价，在此过程中，出租人则仍然需提供租赁标的房屋以使上诉人获得相关使用价值，这一情况的延续显致租

上诉人海逸公司与被上诉人世贸公司2009年7月29日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实的意思表示，合同内容不违反强制性法律规定，双方由此形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。本案争议焦点为双方租约是否因上诉人之履行行为构成约定解除。有效合同依法约束各当事人全面按约履行。按约承租人擅自中断或停止营业的，出租人有权立即解除本合同，收回租赁房屋。即本案需判断上诉人作为承租人是否存在“擅自中断或停止营业”。根据原审查明事实，本案租约履行中海逸公司于2011年7月初停止了“海逸海鲜酒家”的营业，应该认为，上诉人此后营业收入为零情况下原审法院认定海逸公司停业符合普通行业惯例，此其一也。其二，本案履行中，上诉

上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第3222号上诉人（原审被告、反诉原告）上海海逸海鲜酒家有限公司。委托代理人厉明，上海四维乐马律师事务所律师。委托代理人严寒，上海四维乐马律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海世贸家具（集团）有限公司。委托代理人周郁生，上海市合勤律师事务所律师。委托代理人朱骏，上海市合勤律师事务所律师。上诉人上海海逸海鲜酒家有限公……