商品房委托代理销售合同纠纷 （2019）湘10民终3676号

本案的争议焦点为：一、标点公司、戴新明签订的《房地产楼盘代理销售合同》的效力问题；二、标点公司的诉讼请求是否应予支持。关于焦点一，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。这条规定对商品房预售许可证的取得设定了三个必要条件。本案案涉房产只有土地使用证，没有规划许可证，截至法庭辩论终结，仍未办理出预售许可证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。根据该规定，案涉房屋没有办理商品房预售许可证，出卖人即对该房进行销售，违反强行性法规，应属无效合同。《房地产经纪管理办法》第二十五条规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员

本案的争议焦点为：一、标点公司、戴新明签订的《房地产楼盘代理销售合同》的效力问题；二、标点公司的诉讼请求是否应予支持。关于焦点一，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。这条规定对商品房预售许可证的取得设定了三个必要条件。本案案涉房产只有土地使用证，没有规划许可证，截至法庭辩论终结

湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘10民终3676号 上诉人（原审原告）：郴州标点房地产经纪有限公司。 法定代表人：郭义璋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐克勤，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：戴新明，男，1967年6月1日出生。 上诉人郴州标点房地产经纪有限公司（以下简称标点公司）因与被上诉人戴新明商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服湖南省桂……