商品房预售合同纠纷 （2018）粤20民终4102号

何宏亮、邓亚兰、通大公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当遵照履行。根据合同约定，通大公司应于2017年6月30日前向何宏亮、邓亚兰交付在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，并符合《中山市建设工程竣工验收备案登记证》条件的商品房。现通大公司在全额收取何宏亮、邓亚兰所交购房款后，至今仍未依约将涉案房屋交付何宏亮、邓亚兰占有，其行为构成违约，应当依法向何宏亮、邓亚兰承担违约责任。关于违约金计算标准。首先，本案涉案合同显属通大公司制作的格式合同。其中关于“出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的格式条款极大的免除了通大公司自身的违约责任，限制了何宏亮、邓亚兰的权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其他责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，一审法院认定该条款无效。其次，房屋买卖合同的出卖人之主要义务为按约定向买受人交付房屋，买受人的主要义务为按约定向出卖人支付购房款。对于双方违反主要义务，本

何宏亮、邓亚兰商品房预售合同纠纷二审民事判决书 商品房预售合同纠纷

广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终4102号上诉人（原审原告）：何宏亮，男，1973年10月15日出生，汉族，住湖南省衡阳县。上诉人（原审原告）：邓亚兰，女，1974年12月26日出生，汉族，住湖南省衡阳县。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：陈艳，广东雅商律师事务所律师。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：黄静，广东雅商律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有……