服务合同纠纷 （2015）三中民终字第10998号

事实物业服务合同关系的认定应根据实际履行的客观事实等因素综合确定。本案中威德物业作为开发商选聘的前期物业管理单位，为涉诉房屋所在的小区提供了物业管理服务，罗彦和杨泽束实际享受了物业公司的服务，能够认定威德物业与业主之间形成了事实上的物业服务合同关系。根据北京正邦物业服务评估监理有限公司对涉诉小区的物业服务质量和物业服务费用进行评估后出具的评估意见，威德物业在提供消防安全管理、安全防范设备设施管理、绿化养护、公共秩序维护、物业服务内容中约定的其他服务项目这五项物业服务上确实存在一些问题。需要注意的是，评估意见是对于物业服务质量现状的描述，而物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的动态过程性服务，由此特征使得物业服务难免会出现一些暂时性的问题。”服务瑕疵”亦不能依据短时间的服务质量问题或者单个、局部的问题认定，也应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态确认。对此鉴定意见中反映出来的问题，威德物业应积极应对予以改进。鉴于业主临时公约系由涉案房屋开发商北京百顺达房地产开发有限公司制定，该公约中违约责任部分并未涉及物业管理企业，本案中当事人诉讼请求亦不十分明确，且缺乏可执行的内容。而在本案

事实物业服务合同关系的认定应根据实际履行的客观事实等因素综合确定。本案中威德物业作为开发商选聘的前期物业管理单位，为涉诉房屋所在的小区提供了物业管理服务，罗彦和杨泽束实际享受了物业公司的服务，能够认定威德物业与业主之间形成了事实上的物业服务合同关系。根据北京正邦物业服务评估监理有限公司对涉诉小区的物业服务质量和物业服务费用进行评估后出具的评估意见，威德物业在提供消防安全管理、安全防范设备设施管理、绿化养护、公共秩序维护、物业服务内容中约定的其他服务项目这五项物业服务上确实存在一些问题。需要注意的是，评估意见是对于物业服务质量现状的描述，而物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的动态过程性

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第10998号上诉人（原审原告）罗彦，女，1967年8月11日出生。委托代理人曹金发，北京市首信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京威德酒店物业管理有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇河南村村委会东北800米。法定代表人黄丽卿，董事长。委托代理人王君，女，1981年1月21日出生。委托代理人谢际敏，女，1966年5月1日出生。原审原告……