返还原物纠纷 （2017）粤02民终1148号

本案系返还原物纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，针对黄金养的上诉意见，本案二审争议焦点为：本案能否适用买卖不破租赁的规则。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，明确了买卖不破租赁的规则，而该规则的立意是为了稳定租赁关系，保护承租人的居住权，其规则要件之一是承租人必须取得了对租赁物的占有。本案中，黄金养虽与陈永就涉案房产签订了租赁合同，交纳了部分租金并办理了房屋租赁证。但根据一、二审查明的事实看，涉案房产在转移所有权之前一直由陈永家人占有使用，也由陈永一家交纳物业管理费，黄金养未实际占有过涉案房产。如果朱华英、刘建光知道租赁物已经处于黄金养的占有之下，则可以认为租赁关系已经成立生效。本案被上诉人朱华英、刘建光在黄金养未实际占有使用涉案房产的前提下，其没有理由知道涉案房产存在租赁关系。在朱华英、刘建光合法受让涉案房产后，其作为涉案房产的新所有权人无需替代原出租人陈永成为租赁合同当事人，即本案不适用买卖不破租赁的原则。故本院对黄金养该上诉

本案系返还原物纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，针对黄金养的上诉意见，本案二审争议焦点为：本案能否适用买卖不破租赁的规则。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，明确了买卖不破租赁的规则，而该规则的立意是为了稳定租赁关系，保护承租人的居住权，其规则要件之一是承租人必须取得了对租赁物的占有。本案中，黄金养虽与陈永就涉案房产签订了租赁合同，交纳了部分租金并办理了房屋租赁证。但根据一、二审查明的事实看，涉案房产在转移所有权之前一直由陈永家人占有使用

广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤02民终1148号上诉人（原审原告）：黄金养，男，1978年6月13日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。委托诉讼代理人:袁志强，广东天行健律师事务所律师。委托诉讼代理人:朱少平，广东天行健律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱华英,女,1975年5月27日出生,汉族,住广东省韶关市武江区。被上诉人（原审被告）：刘建光,男,1974年8月22……