物业服务合同纠纷 （2019）粤04民终3188号

一、关于世荣公司与开发商采用协议方式签订《蓝湾半岛前期物业服务合同》和世荣公司与陆华梅签订《前期物业合同》是否有效的问题。国务院《物业管理条例》第二十四条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。上述规定非效力性强制性规定，就算开发商没有经过招投标程序直接将蓝湾半岛物业管理项目直接通过协议交给世荣公司，只要合同内容合法、不侵犯社会公共利益，亦为有效，因此，一审法院认定世荣公司与开发商采用协议方式签订《蓝湾半岛前期物业服务合同》合法有效。陆华梅主张世荣公司未经过招投标获得涉案小区的物业管理违法，一审法院不予采信。根据国务院《物业管理条例》第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”的规定，因此，陆华梅在签订商品房买卖合同时应当包含前期物业服务合同，世荣公司与开发商签订的《蓝湾半岛前期物业服务合同》对陆华梅有法律约束力。201

一、关于世荣公司与开发商采用协议方式签订《蓝湾半岛前期物业服务合同》和世荣公司与陆华梅签订《前期物业合同》是否有效的问题。国务院《物业管理条例》第二十四条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。上述规定非效力性强制性规定，就算开发商没有经过招投标程序直接将蓝湾半岛物业管理项目直接通过协议交给世荣公司，只要合同内容合法、不侵犯社会公共利益，亦为有效，因此，一审法院认定

广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终3188号上诉人（一审被告、反诉原告）：陆华梅，女，汉族，1985年12月13日出生，住湖南省耒阳市********，公民身份号码：430************223。委托诉讼代理人：李德光，男，汉族，1978年10月16日出生，住广东省遂溪县***************，公民身份号码:440************132，系陆华……