房屋买卖合同纠纷 （2014）淄民一终字第531号

民事活动应当遵循诚实信用的原则。《合同法》第一百五十条规定“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外”，即出卖人具有权利的瑕疵担保义务。原告与被告签订买卖协议时，所涉房屋已被法院查封，至双方约定的履行期限届满仍处于查封状态，且该房屋权属仍登记为被告与他人共有，无法进行所有权转移登记。被告明知涉案房屋状况而进行处分，至债务履行期限届满根本不能履行，违反权利的瑕疵担保义务，应对原告承担违约责任。双方协商于2014年5月10日合意解除合同，此时即为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对原告要求被告返还房款60000.00元的诉讼请求，予以支持。原告支付暖气管道费1300.00元，被告因此受益，应予赔偿。双方当事人约定的违约金68000.00元过分高于造成的损失，法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对原告主张的违约金参照逾期付款违约金每日万分之二点一标准自付款日至201

民事活动应当遵循诚实信用的原则。《合同法》第一百五十条规定“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外”，即出卖人具有权利的瑕疵担保义务。原告与被告签订买卖协议时，所涉房屋已被法院查封，至双方约定的履行期限届满仍处于查封状态，且该房屋权属仍登记为被告与他人共有，无法进行所有权转移登记。被告明知涉案房屋状况而进行处分，至债务履行期限届满根本不能履行，违反权利的瑕疵担保义务，应对原告承担违约责任。双方协商于2014年5月10日合意解除合同，此时即为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状

山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）淄民一终字第531号上诉人（原审原告）：路长生，男，汉族，无业。被上诉人（原审被告）：孙继萍，女，汉族，淄博丝织二厂退休职工。上诉人路长生因房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市周村区人民法院（2014）周民初字第647号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人路长生，被上诉人孙继萍到庭参加诉讼。本案现已审理终……