排除妨害纠纷 （2014）苏中民终字第1793号

原审原告通过买卖取得涉案房屋的所有权，其对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。关于原审被告袁云方与第三人之间签订的租赁合同，原审被告袁云方本人在法院2012年8月2日的调查中陈述，“2011年5月，沈建忠向我借5万元，为了保险，5月16日借钱当天我们签了租房合同，签完就把钱给他们了”，根据上述内容，可以反映出，原审被告借款给第三人5万元、第三人以涉案房屋10年的使用权收益归还原审被告债务，双方因此而签订租赁合同。关于合同法第二百二十九条规定的买卖不破租赁规则，是指在租赁期间租赁物所有权的变更不影响承租人对租赁物占有、使用及收益的权利，即租赁物所有权的变更不影响租赁合同的效力。但是本案中原审被告袁云方与第三人之间所签订的租赁合同并不符合租赁合同的实质要件，故原审被告不能以此对抗原审原告因买卖而取得的物权。退一步而言，即使第三人与原审被告之间的租赁合同有效成立，“买卖不破租赁”也应当在承租人以占有租赁物等具有公示效力的方式使得买受方可以得知存在租赁合同的前提下来对抗原审原告因买卖取得的物权，但根据袁云方在法院调查时的陈述，其签订租赁合同后房屋一直空关，2011年11月听说第三人把房屋卖掉

原审原告通过买卖取得涉案房屋的所有权，其对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。关于原审被告袁云方与第三人之间签订的租赁合同，原审被告袁云方本人在法院2012年8月2日的调查中陈述，“2011年5月，沈建忠向我借5万元，为了保险，5月16日借钱当天我们签了租房合同，签完就把钱给他们了”，根据上述内容，可以反映出，原审被告借款给第三人5万元、第三人以涉案房屋10年的使用权收益归还原审被告债务，双方因此而签订租赁合同。关于合同法第二百二十九条规定的买卖不破租赁规则，是指在租赁期间租赁物所有权的变更不影响承租人对租赁物占有、使用及收益的权利，即租赁物所有权的变更不影响租赁合同的效力。但是本案中原审被

江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第1793号上诉人（原审被告）袁云方。委托代理人沈凤英，北京市大成（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陆政。被上诉人（原审原告）钱崎。委托代理人张为法，代理上述两被上诉人。原审被告刘伟。原审第三人徐琳。原审第三人沈建忠。上诉人袁云方因排除妨碍纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2013）姑苏民五初字第0153号民事判决，向本院……