物业服务合同纠纷 （2015）三中民终字第04636号

本案争议的焦点是孙德安提出的物业公司未履行服务职责能否构成业主要求减免物业服务费用的法定事由。根据我国物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等法律法规的规定，只有在物业务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。而纵观本案，孙德安提出的抗辩理由认为物业公司所进行的安保、小区绿化等服务项目存在问题，对此物业公司应当予以改进，但上述情形不能证明物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益。同时，孙德安所主张的“服务瑕疵”亦不能依据短时间的服务质量问题或者单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态确认。对于孙德安在诉讼中提及的物业公司未能尽到对于小区管理义务，造成小区地下室被违法占用，侵害了全体业主的权益的问题，需要说明的是即使确认小区地下室属于小区业主共有，全体业主可以对侵占主体提起侵权之诉，但孙德安不能以此作为拒缴或减免物业费的抗辩。一审法院对于孙德安提出的拒绝交纳物业费的辩解意见不予采信，并无不当。综上，孙德安的上诉理由不能成立，本院不予支持。

本案争议的焦点是孙德安提出的物业公司未履行服务职责能否构成业主要求减免物业服务费用的法定事由。根据我国物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等法律法规的规定，只有在物业务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。而纵观本案，孙德安提出的抗辩理由认为物业公司所进行的安保、小区绿化等服务项目存在问题，对此物业公司应当予以改进，但上述情形不能证明物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益。同时，孙德安所主张的“服务瑕疵”亦不能依据短时间的服务质量问题或者单个、局部的问题认定，而

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第04636号上诉人（原审被告）孙德安，男，1974年10月6日出生。被上诉人（原审原告）北京市治平物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区安定路12号院4号楼一层。法定代表人于庆新，董事长。委托代理人李洪坡，男，1962年1月24日出生。委托代理人周琳，女，1988年10月9日出生。上诉人孙德安因与被上诉人北京市治平物业管理有限责任公……