房屋买卖合同纠纷 （2016）琼01民终436号

一、关于《房屋买卖契约》的效力问题。1、孙齐桧、陈燕之间形成的是债权还是物权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，可见，不动产物权的变动必须以登记为必要条件。本案中，孙齐桧、陈燕就双方的房屋买卖行为，并未依法到海口市房屋管理部门办理交易登记，该转让行为不具有物权效力，双方形成的是债权债务关系，而非物权关系。但就不动产物权变动而言，转让是不动产物权变动的结果，而不是原因。引起不动产变动的原因行为即合同的效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。关于抵押权的问题。抵押权是以确保债务清偿为目的设立的物权，是依附于主债权而存在的从权利。主债权消灭，抵押权亦消灭。抵押权设定后，抵押人对抵押物的所有权并未丧失，而所有权中就包括对物权的处分权。抵押人并非不能向他人转让抵押物，只是应当在转让时履行通知抵押权人和告知受让人的义务。抵押人不履行通知、告知义务就转让抵押物，只要在转让后抵押人向抵押权人清偿债务，或受让人在得知受让物上有抵押权后代抵押人清偿债务，使物上设定的抵押权消灭，转让仍

一、关于《房屋买卖契约》的效力问题。1、孙齐桧、陈燕之间形成的是债权还是物权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，可见，不动产物权的变动必须以登记为必要条件。本案中，孙齐桧、陈燕就双方的房屋买卖行为，并未依法到海口市房屋管理部门办理交易登记，该转让行为不具有物权效力，双方形成的是债权债务关系，而非物权关系。但就不动产物权变动而言，转让是不动产物权变动的结果，而不是原因。引起不动产变动的原因行为即合同的效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。关于抵押权的问题。抵押权是以确保债

海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼01民终436号上诉人（原审原告）：孙齐桧。被上诉人（原审被告）：陈燕。上诉人孙齐桧因与被上诉人陈燕房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2015）美民一初字第1398号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2009年4月6日，陈燕与中国银行股份有限公司海口海甸……