房屋买卖合同纠纷 （2017）沪02民终3147号

因涉案房屋属“小产权房”的性质，不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，故刘玉芝、蔡明法签订的房地产买卖合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿另一方因此受到的损失，双方都有过错的应当各自承担责任。本案合同无效的原因，首先是房屋的性质，其次是买卖双方及居间人共同行为所致，三方当事人均错误的认为此类房屋通过买卖可以实现产权转让。作为出卖人的蔡明法理应知晓其不具备出让争议房屋的权利，仍与刘玉芝签订合同，具有过错。作为买受人的刘玉芝在支付定金后明知涉案房屋无合法产证，不能交易转让，在此情况下刘玉芝对可能发生的房价上涨的损失应有合理的预见和止损义务，完全可以终止交易另行他处购买，以避免不必要的风险，但刘玉芝仍执意与蔡明法签订合同，对其自身所致损失的扩大具有不可推卸的责任。居间人在整个交易过程中未尽审查义务，未尽提醒告知风险的义务，一昧地促成交易，导致本案合同的无效，亦具有相应的过错。结合上述过错责任，一审法院认为，一、刘玉芝主张返还购房款100,000元于法有据，予以支持，同时结合蔡明法的过错，其应当按同期贷款利

因涉案房屋属“小产权房”的性质，不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，故刘玉芝、蔡明法签订的房地产买卖合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿另一方因此受到的损失，双方都有过错的应当各自承担责任。本案合同无效的原因，首先是房屋的性质，其次是买卖双方及居间人共同行为所致，三方当事人均错误的认为此类房屋通过买卖可以实现产权转让。作为出卖人的蔡明法理应知晓其不具备出让争议房屋的权利，仍与刘玉芝签订合同，具有过错。作为买受人的刘玉芝在支付定金后明知涉案房屋无合法产证，不能交易转让，在此情况下刘玉芝对可能发生的房价上涨的

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终3147号上诉人(原审原告)：刘玉芝，女，1963年10月19日出生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人(原审被告)：蔡明法，男，1947年12月26日出生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：黄贤，上海市恒远律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海欣佑房地产有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：汤琴，总经理。上诉人刘玉芝因房屋买卖……