服务合同纠纷 （2019）黑03民终1005号

业主委员会是由物业管理区域内业主选举出的业主代表，是业主大会的执行机构，其权利来源于业主大会的授权。本案中，虽然龙山小区业委会在未召开业主大会的情况下便与众鑫物业公司签订《物业服务委托合同》，其行为违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条，选聘物业服务企业应由业主共同决定的规定。但《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条规定，无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。基于上述规定，龙山小区业委会在签订合同后将合同进行公示，并且在公示后2453户业主已交纳了物业费，所占面积为224280.40平方米，所占面积已超过建筑总面积的半数，业主人数又已超过总人数的半数。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款规定，决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物

业主委员会是由物业管理区域内业主选举出的业主代表，是业主大会的执行机构，其权利来源于业主大会的授权。本案中，虽然龙山小区业委会在未召开业主大会的情况下便与众鑫物业公司签订《物业服务委托合同》，其行为违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条，选聘物业服务企业应由业主共同决定的规定。但《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条规定，无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。

黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑03民终1005号上诉人（一审原告）：鸡西市鸡冠区龙山国际小区业主委员会，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区龙山国际小区。法定代表人：王年福，主任。被上诉人（一审被告）：鸡西市众鑫物业有限责任公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区龙山国际小区**楼****。法定代表人：程海鹏，总经理。委托诉讼代理人：张松楠，黑龙江承霖律师事务所律师。上诉人鸡西市鸡冠区龙……