物业服务合同纠纷 （2021）苏03民终4361号

业主在物业管理活动中应当履行按时交纳物业服务费用的义务。第一，根据国务院《物业管理条例》的相关规定，业主委员会系业主大会的常设执行机构，依法履行包括代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同等的职责。但本案中，涉案小区尚未成立业主委员会，参照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故小区业主委员会有权与依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，在尚未成立业主委员会的情况下，物业所在的居民委员会有权代行小区业主委员会职责。本案中，涉案小区尚未成立业主委员会，在此特殊情况下，沛县沛城街道办事处南谭社区居委会作为居民自治组织，为维护小区和谐安定、保

业主在物业管理活动中应当履行按时交纳物业服务费用的义务。第一，根据国务院《物业管理条例》的相关规定，业主委员会系业主大会的常设执行机构，依法履行包括代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同等的职责。但本案中，涉案小区尚未成立业主委员会，参照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业

江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终4361号上诉人（原审被告）：张存宾，男，1984年5月20日出生，汉族，住沛县。委托诉讼代理人：张香玲(系张存宾之妻)，女，1983年12月24日出生，汉族，住沛县。被上诉人（原审原告）：江苏富居物业管理有限公司，住所地沛县城投国际广场C区。法定代表人：丛继国，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹红梅，女，1981年6月18日出生，汉族……