房屋租赁合同纠纷 （2014）益法民一终字第323号

本案的焦点为：一、音乐城公司是否侵害了吴宇的优先购买权；二、侵害优先购买权的损失以何种标准衡量。一、本案诉争房屋的产权属于音乐城公司，2009年11月18日，吴宇与音乐城公司委托的益阳黄金商业管理公司就诉争房屋签订了《租赁协议》，经审查，此合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。其中第三条第3.2款“甲方在协议有效期内可以出售该物业，但应当提前壹个月通知乙方，在同等条件下，乙方享有优先购买权”确立了吴宇的优先购买权。此后，音乐城公司又于同年12月28日在未告知吴宇的情况下，与李剑平签订《商品房买卖合同》，将诉争房屋出售给李剑平，并于2012年10月22日办理过户手续将承租标的物的所有权登记在李剑平名义。因此，音乐城公司在合同期限内出卖诉争房屋时，未按合同的约定履行优先购买权的通知义务，应承担侵害吴宇优先购买权的法律责任。根据物权法的相关规定，不动产房屋以登记作为物权转移的效力，尽管音乐城公司提出李剑平先于2009年10月30日与音乐城公司签订认购协议，后于2009年12月28日签订《商品房买卖合同》，但在此期间，诉争房屋的所有权并未发生转移，仍属于音乐城公司，李剑平尚未取得物权，仅享

本案的焦点为：一、音乐城公司是否侵害了吴宇的优先购买权；二、侵害优先购买权的损失以何种标准衡量。一、本案诉争房屋的产权属于音乐城公司，2009年11月18日，吴宇与音乐城公司委托的益阳黄金商业管理公司就诉争房屋签订了《租赁协议》，经审查，此合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。其中第三条第3.2款“甲方在协议有效期内可以出售该物业，但应当提前壹个月通知乙方，在同等条件下，乙方享有优先购买权”确立了吴宇的优先购买权。此后，音乐城公司又于同年12月28日在未告知吴宇的情况下，与李剑平签订《商品房买卖合同》，将诉争房屋出售给李剑平，并于2012年10月22日办理过户手续将承租标的物的所有权登记在

湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）益法民一终字第323号上诉人（原审被告）沅江市音乐城房地产开发有限公司。委托代理人周鑫，男，系该公司员工。委托代理人黄伟，男，系该公司员工。被上诉人（原审原告）吴宇。委托代理人王卫俊，湖南天见律师事务所律师。原审被告李剑平。委托代理人王维，沅江市兴剑法律服务所法律工作者。上诉人沅江市音乐城房地产开发有限公司（以下简称音乐城公司）与被上诉人吴宇、……