商品房销售合同纠纷 （2021）苏02民终1806号

方刚、叶桥会与章弼程签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，双方均应遵照履行。现章弼程已将案涉房屋出卖给他人，导致合同目的无法实现，章弼程的行为已构成根本违约，方刚、叶桥会要求解除双方之间的房屋买卖合同关系并追究章弼程的违约责任，理由正当，予以支持，鉴于双方在庭审中就解除房屋买卖合同意见一致，故确认双方之间的房屋买卖合同于2020年9月17日解除，包括解除双方签订的补充协议。本案争议焦点为：一、章弼程在本案中是按定金罚则承担违约责任，还是以支付违约金方式承担违约责任；若适用后者，双方约定的违约金是否属于过高而予以调整；二、弼程是否应承担方刚、叶桥会因本案产生的律师代理费和诉讼保全担保保险费，若承担，章弼程应承担多少。关于争议焦点一。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，因合同一方章弼程违约，合同另一方方刚、叶桥会有选择适用违约金或者定金条款追究对方违约责任的权利，因此方刚、叶桥会要求章弼程支付违约金并无不当，予以支持。认定约定违约金是否过高，一般应当以损失为基础进行判断，兼顾合同履行情况、当事

方刚、叶桥会与章弼程签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，双方均应遵照履行。现章弼程已将案涉房屋出卖给他人，导致合同目的无法实现，章弼程的行为已构成根本违约，方刚、叶桥会要求解除双方之间的房屋买卖合同关系并追究章弼程的违约责任，理由正当，予以支持，鉴于双方在庭审中就解除房屋买卖合同意见一致，故确认双方之间的房屋买卖合同于2020年9月17日解除，包括解除双方签订的补充协议。本案争议焦点为：一、章弼程在本案中是按定金罚则承担违约责任，还是以支付违约金方式承担违约责任；若适用后者，双方约定的违约金是否属于过高而予以调整；二、弼程是否应承担方刚、叶桥会因本

江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1806号上诉人（原审被告）：章弼程，男，1990年3月13日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：秦琪，江苏行德律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋菊兰，江苏行德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方刚，男，1981年3月5日生，汉族，住无锡市锡山区。被上诉人（原审原告）：叶桥会，女，1980年7月7日生，汉族，住无锡市锡山区。……