排除妨害纠纷 （2021）渝04民终217号

本案的争议焦点在于，当所有权与占有权能发生分离的情况下，买受人是否可以其为房屋所有权人基于排除妨害请求权要求房屋内的实际占有人迁出。评析如下：第一，秦智鸿（甲方、出租方）与宏莱福公司黄怀（乙方、承租方）签订《店铺出租合同》的时间为2020年3月26日，据徐文光提交的《重庆市房屋买卖合同（简版）》来看，该时间段的房屋所有权人为戴其丽。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，秦智鸿将房屋出租给宏莱福公司的行为实际系无权处分，现有证据均无法证明《店铺出租合同》是否经过当时的权利人戴其丽追认，因此该合同应属效力待定的合同。在《店铺出租合同》被确认无效前，宏莱福公司于2020年3月26日租赁案涉房屋并占有、使用该房屋具有相应的依据。第二，在第二手的房屋买卖交易中，徐文光与案外人戴其丽签订了案涉房屋的房屋买卖合同，该买卖合同已经生效，故对徐文光与案外人戴其丽均具有法律约束力，双方均应依合同之约定履行相应义务。鉴于此，徐文光对案涉房屋的权利应通过该房屋买卖合同的履行(包括房屋的权利交付以及实物交付)来实

本案的争议焦点在于，当所有权与占有权能发生分离的情况下，买受人是否可以其为房屋所有权人基于排除妨害请求权要求房屋内的实际占有人迁出。评析如下：第一，秦智鸿（甲方、出租方）与宏莱福公司黄怀（乙方、承租方）签订《店铺出租合同》的时间为2020年3月26日，据徐文光提交的《重庆市房屋买卖合同（简版）》来看，该时间段的房屋所有权人为戴其丽。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，秦智鸿将房屋出租给宏莱福公司的行为实际系无权处分，现有证据均无法证明《店铺出租合同》是否经过当时的权利人戴其丽追认，因此该合同应

重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝04民终217号上诉人（原审原告）：徐文光，男，1973年2月25日生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：邓亚红，酉阳县桃花源法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：重庆宏莱福装饰设计工程有限公司，住所地重庆市酉阳土家族苗族自治县（以下简称酉阳县）钟多街道翠屏山大道**滨江花园**，统一社会信用代码91500242MA60U3QL7U。……