房屋买卖合同纠纷 （2013）宁民终字第2933号

效力未定合同被追认前，善意相对人有撤销的权利。本案中，赵小宽在签订买卖合同时，明知涉诉房屋产权人为尹磊，而非尹鑫，而且，尹鑫除了陈述有尹磊的口头授权外，并未出示尹磊有效的授权手续，而赵小宽明知尹鑫无产权人尹磊的有效委托，仍与尹鑫签订房屋买卖合同，因此，其不具有善意相对人的法律性质，依法不应享有善意相对人的撤销权，故，在产权人尹磊作出明确授权并追认后，尹鑫的代理行为产生有权代理的效力，即赵小宽与尹鑫签订的合同效力，从效力未定转化为有效合同，对合同双方均有约束力。根据法律规定，当事人约定以交付定金作为债权担保的，给付定金一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。故赵小宽要求尹鑫返还定金1万元的请求，于法无据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，判决：驳回赵小宽的诉讼请求。一审案件受理费减半收取25元，由赵小宽负担。赵小宽不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实不清。赵小宽在原审开庭前从未收到过产权人尹磊所谓的授权委托

效力未定合同被追认前，善意相对人有撤销的权利。本案中，赵小宽在签订买卖合同时，明知涉诉房屋产权人为尹磊，而非尹鑫，而且，尹鑫除了陈述有尹磊的口头授权外，并未出示尹磊有效的授权手续，而赵小宽明知尹鑫无产权人尹磊的有效委托，仍与尹鑫签订房屋买卖合同，因此，其不具有善意相对人的法律性质，依法不应享有善意相对人的撤销权，故，在产权人尹磊作出明确授权并追认后，尹鑫的代理行为产生有权代理的效力，即赵小宽与尹鑫签订的合同效力，从效力未定转化为有效合同，对合同双方均有约束力。根据法律规定，当事人约定以交付定金作为债权担保的，给付定金一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。故赵小宽要求尹鑫返还定金1万元的请求，

江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民终字第2933号上诉人（原审原告）赵小宽，男，1977年10月29日生。委托代理人严利民，江苏东恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）尹鑫，男，1986年8月8日生。委托代理人童建明，江苏六骏律师事务所律师。上诉人赵小宽因与被上诉人尹鑫房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2013）六民初字第364号民事判决，向本院提起上诉。本院……