商品房销售合同纠纷 （2018）苏13民终859号
裁判要旨
依法成立的合同，自成立时生效；当事人应按照合同约定全面履行各自的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，王艳依约付清房款，恒开公司未在约定期限内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，存在违约行为，其应对此承担约定的违约责任。恒开公司关于因“特别提醒”的约定无须向王艳承担违约责任的抗辩意见，因该“特别提醒”系格式条款，其内容免除了恒开公司责任、排除了王艳的主要权利，且恒开公司并未采取合理的方式提醒王艳注意，故该条款无效，该“特别提醒”不能作为免除恒开公司承担违约责任的约定，对恒开公司的该抗辩意见不予采纳。恒开公司关于涉案房屋王艳已经使用，且不存在实际损失的抗辩意见，因恒开公司自王艳起诉之前就涉案房屋取得竣工验收备案表亦未将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，恒开公司存在逾期办证的违约行为，该违约行为系一直持续的状态，故对恒开公司的该抗辩意见不予采纳。恒开公司关于违约金约定过高需要调整的抗辩意见，因该违约金条款系双方自愿约定、真实有效，亦不违反相关法律法规的规定，且双方并未约定违约金应该调整的事项
摘要
859恒开投资发展宿迁有限公司与王艳商品房销售合同纠纷二审民事判决书 商品房销售合同纠纷
正文（节选）
江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终859号上诉人（原审被告）：恒开投资发展宿迁有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区金融财富中心A座金融办公室1301号。法定代表人：陈尚生，该公司董事长。委托诉讼代理人：侯善云，宿迁市宿城区创见法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王艳，女，1975年5月19日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿豫区。上诉人恒开投资发展宿迁有限公司（以下简……