房屋买卖合同纠纷 （2014）沪二中民二（民）终字第2249号

双方当事人所订立的上海市房地产买卖合同系双方真实意思之表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予确认。钱林根本应于合同约定的期限内及时将系争房屋中的户口迁出。同时，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，韩杰委托其父与钱林根一方办理房屋交接手续、签订房地产交接书，并对户口迁出的时间重新进行约定，亦属双方的真实意思表示，亦应予以认可。因此，钱林根实际应于2014年1月31日前将户口从系争房屋内迁出。对于钱林根辩称违约金应自2014年2月1日起算的主张，予以支持。经质证审核，双方确认钱林根的户口迁出时间为2014年6月21日，而韩杰主张要求钱林根支付逾期迁户的违约金计算时间至2014年6月20日止，其主张时间未晚于钱林根的实际迁户时间，应予认可。故钱林根的违约金计算截止时间为2014年6月20日。对于违约金的计算利率，虽然合同中确实约定为钱林根应按照系争房屋总价款的日万分之五向韩杰支付违约金，但如此计算将致违约金过高，且钱林根对此亦提出利率过高之抗辩，故根据案件实际情况，酌情对违约金利率进行调整。此外，双方于合同中约定，房价尾款的支付条件之一即为钱林根已将系争房屋名下的户

双方当事人所订立的上海市房地产买卖合同系双方真实意思之表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予确认。钱林根本应于合同约定的期限内及时将系争房屋中的户口迁出。同时，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，韩杰委托其父与钱林根一方办理房屋交接手续、签订房地产交接书，并对户口迁出的时间重新进行约定，亦属双方的真实意思表示，亦应予以认可。因此，钱林根实际应于2014年1月31日前将户口从系争房屋内迁出。对于钱林根辩称违约金应自2014年2月1日起算的主张，予以支持。经质证审核，双方确认钱林根的户口迁出时间为2014年6月21日，而韩杰主张要求钱林根支付逾期迁户的违约金计算时间至20

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第2249号上诉人（原审被告）钱林根。委托代理人钱海涛。被上诉人（原审原告）韩杰。上诉人钱林根因与被上诉人韩杰房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第666号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年9月25日，钱林根通过……