房屋买卖合同纠纷 （2014）浙杭民终字第2774号

抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。在债务履行期届满前，抵押权人或者质押权人与抵押人或者出质人所达成的，如果债务人在债务履行期满后不履行债务，担保权人可以取得担保物的所有权的约定属流质契约，由于流质契约直接以担保物的价值实现债权人的利益，而没有经过一个评估或清算的程序，所以，容易出现担保物的价值超过被担保的债权额，从而损害担保物的提供者的利益，系无效契约。本案中，双方于2009年12月7日签订的《房屋买卖合同》，从其形成过程来看，系案外人廖利根为向王小敏借款，王小敏要求还清“前债”，廖利根找廖南珍帮忙的情况下，协商达成的协议，廖南珍并无卖房的必要和意思表示。从双方口头约定的内容及公证的委托办理房屋买卖的时间来看，双方约定了“回购”期限一年，故房屋买卖并非双方当事人的真实意思表示。从涉案房屋的价值看，双方约定的买卖价格与廖南珍实际出售房屋的价格，虽然时间上相差一年，房屋市场价格存在一定的涨跌，但两者相去甚远。从“购房款”的款项往来情况看，双方当事人约定的款项往来，仅仅是为附和房屋买卖合同而进行的走帐，事实上均由王小敏实际控制，廖南珍并

抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。在债务履行期届满前，抵押权人或者质押权人与抵押人或者出质人所达成的，如果债务人在债务履行期满后不履行债务，担保权人可以取得担保物的所有权的约定属流质契约，由于流质契约直接以担保物的价值实现债权人的利益，而没有经过一个评估或清算的程序，所以，容易出现担保物的价值超过被担保的债权额，从而损害担保物的提供者的利益，系无效契约。本案中，双方于2009年12月7日签订的《房屋买卖合同》，从其形成过程来看，系案外人廖利根为向王小敏借款，王小敏要求还清“前债”，廖利根找廖南珍帮忙的情况下，协商达成的协议，廖南珍并无卖房

浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙杭民终字第2774号上诉人（原审原告）：王小敏。被上诉人（原审被告）：廖南珍。上诉人王小敏为与被上诉人廖南珍房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2011）杭建民初字第1173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月11日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年11月，案外人廖利根为……