确认合同无效纠纷 （2014）浙绍民终字第1527号

在农村集体土地上房屋买卖纠纷案件中，要贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，对无效的买卖合同，应通过运用缔约过失责任以避免当事人的利益失衡。如何确定买受人损失的大小，是处理本案的关键。本院认为应当根据交付时间的长短，结合房屋本身的重置成本价、土地的区位补偿价，作出综合的评定。一方面充分考虑房屋的翻建、扩建、装璜带来的添附价值，另一方面考虑土地升值、房屋升值带来的经济利益及买受人因重新购置造成的财产损失。在本案中，讼争房屋已由李照炎居住十年有余，并对房屋进行了一定的装修、添附，同时原审法院采信嵊州信元资产评估有限公司的鉴定意见，确定讼争房屋的重置成本价为182500元，并参考嵊州市黄泽镇拆迁项目中的补偿标准，按征收房屋确权宅基地面积1650元每平方米＋房屋重置评估价的拆迁方案，以及许雪明所在集体经济组织中其他房屋买卖的合同价款，酌定涉案房屋现在的市场价格为41万元，并无明显不当。目前，虽然保障家户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，慎重稳妥推进农村住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道，但当事的法律、政策均未认可城镇居民可以在农村购买宅基地或房屋。由于李照炎系非农业家庭户

在农村集体土地上房屋买卖纠纷案件中，要贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，对无效的买卖合同，应通过运用缔约过失责任以避免当事人的利益失衡。如何确定买受人损失的大小，是处理本案的关键。本院认为应当根据交付时间的长短，结合房屋本身的重置成本价、土地的区位补偿价，作出综合的评定。一方面充分考虑房屋的翻建、扩建、装璜带来的添附价值，另一方面考虑土地升值、房屋升值带来的经济利益及买受人因重新购置造成的财产损失。在本案中，讼争房屋已由李照炎居住十年有余，并对房屋进行了一定的装修、添附，同时原审法院采信嵊州信元资产评估有限公司的鉴定意见，确定讼争房屋的重置成本价为182500元，并参考嵊州市黄泽镇拆迁项目中的

浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙绍民终字第1527号上诉人（原审原告、反诉被告）许雪明。委托代理人（特别授权代理）徐文君。上诉人（原审被告、反诉原告）李照炎。委托代理人（特别授权代理）徐林祥。上诉人许雪明、李照炎因确认合同无效纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2014）绍嵊黄商初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年11月27日公……