房屋买卖合同纠纷 （2017）皖11民终1083号

当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，虽然马杰之妻王影不同意马杰出售案涉房屋，但不影响该房屋买卖合同的效力。因王影不同意履行，致合同虽然有效，但无法实现物权的变动，造成无法履行，故对于王亚辉解除合同及返还10000元定金的诉请，予以支持。根据约定，如一方违约，应支付违约金118000元（590000元×20%）。马杰主张过高，要求予以调整。对于约定的违约金是否过高，应当根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，王亚辉知晓案涉房屋系夫妻共有，马杰无权单独处分，却与马杰一人签订《房屋买卖居间协议》，对于合同的无法履行，有一定过错，故酌情将违约金调整为82600元。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第五项、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理

当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，虽然马杰之妻王影不同意马杰出售案涉房屋，但不影响该房屋买卖合同的效力。因王影不同意履行，致合同虽然有效，但无法实现物权的变动，造成无法履行，故对于王亚辉解除合同及返还10000元定金的诉请，予以支持。根据约定，如一方违约，应支付违约金118000元（590000元×20%）。马杰主张过高，要求予以调整。对于约定的违约金是否过高，应当根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益

滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖11民终1083号上诉人(原审被告)：马杰，男，1983年10月9日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：马兆富，北京德和衡（南京）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王亚辉，男，1995年2月15日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：王欣，江苏丰亚律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：南京利众置业投资顾问有限公司第壹佰贰拾……