物业服务合同纠纷 （2015）大民三终字第785号

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。虽本案泽霖物业公司与计元没有签订《前期物业服务协议》，但因泽霖物业公司是接替大连景和物业管理有限公司对案涉小区提供物业服务，承担了大连景和物业管理有限公司与业主间的债权债务，并与建设单位大连源祥房地产开发有限公司、大连锦丰房地产开发有限公司签订了《泉水人家（泉水B3区）前期物业服务委托合同》，故泽霖物业公司与计元间存在物业服务合同关系。原告大连泽霖物业管理有限公司作为物业服务企业，已对案涉小区提供了相应的物业服务，履行了其应尽的义务，计元作为业主，亦应按约以及诚实信用的原则履行其交纳物业费的义务，故泽霖物业公司要求计元给付拖欠的物业费，理由正当，本院予以支持。但因双方约定的违约金过高，且泽霖物业公司在服务过程中存在一定瑕疵，需要不断提高物业服务水平，故对于违约金本院不予支持。计元辩称泽霖物业公司没有按照合同约定提供物业服务，且重新签订合同未尽到通知义务，对此，因《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条已做出规定，业主以未享受物业服务为抗辩理由的，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。虽本案泽霖物业公司与计元没有签订《前期物业服务协议》，但因泽霖物业公司是接替大连景和物业管理有限公司对案涉小区提供物业服务，承担了大连景和物业管理有限公司与业主间的债权债务，并与建设单位大连源祥房地产开发有限公司、大连锦丰房地产开发有限公司签订了《泉水人家（泉水B3区）前期物业服务委托合同》，故泽霖物业公司与计元间存在物业服务合同关系。原告大连泽霖物业管理有限公司作为物业服务企业，已对案涉小区提供了相应的物业服务，履行了其应尽的义务，计元作为业主，亦应按约以及诚实信用的原则履行其交纳物业费的义务，故泽霖物业公司要求计元给付拖欠

辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民三终字第785号上诉人（原审被告）：计元，无职业。委托代理人：ＸＸ西，无职业，与关系。被上诉人（原审原告）：大连泽霖物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区泉水E3区62-6号。法定代表人：路梅，董事长。委托代理人：陈立儒，系该公司职员。上诉人计元因与被上诉人大连泽霖物业管理有限公司（简称泽霖物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘……